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自贸港新政之下为什么说海南还离不开房地产

发表日期:2020-06-23 17:18   编辑:admin

自贸港新政之下为什么说海南还离不开房地产

  “中央是很照顾海南的,可惜海南都没抓住机会,现在也未必能抓住,只能说拭目以待。”与外界热火朝天的讨论不同,家在海口的高峰在看到《海南自由贸易港建设总体方案》出炉时,内心没有太大的波澜。

  在北上广深投身房地产行业数年后,2019年,高峰返回家乡发展,他没有继续选择房地产,而是转投金融科技行业。在高峰看来,1988年海南成为全国唯一的省级经济特区、2010年开始建设国际旅游岛,两次的政策利好,海南收获的只有炒房客。

  回顾国内许多省市经济腾飞的历程,以政策带动房产投资实属平常,但海南似乎陷入了怪圈。某头部房企的投资人士表示,海南之前定位国际旅游岛,吸引了大量外地投资者买房,或为了度假,或为了养老,一年只住几个月,根本没有能力形成长期消费,更无法拉动内需。

  多位海南企业人士告诉AI财经社,作为全国最早开放的口岸之一,海南不缺土地,不缺资源,政策在落地时亦缺乏灵活性,产业的进驻效果不佳,导致全省经济进展缓慢。

  三亚亚龙湾红树林度假酒店是今典集团旗下的项目。让今典董事长张宝全感到无奈的是,他原本没打算把红树林的文旅项目当成房地产来做,但为了维持现金流,他不得不拿出40%的面积出售。

  张宝全认为,以前海南的政策相对粗放,没有充分界定房地产和文旅产业、提供不同的政策支持,“就说我们亚龙湾项目,70万平方米的面积,贷款期限5到8年,前期建造我就用了4年,让我用剩下的4年时间纯靠项目运营把本金利息还完?肯定不可能。我们只是民企,如果没有金融支持,一定得靠卖房才能短期挣钱呀。”

  不过,最近张宝全挺高兴,他在海棠湾的新项目得到了贷款支持,银行按照文旅产业的标准给出15年的经营性贷款期限,“按照现在的运营速度,肯定能按时收回成本。”

  就连海南长期依赖的房地产行业,在当地都没有形成好的产业模式。高峰还在房地产行业时,考察过全国很多文旅项目,他觉得目前海南文旅地产的扛鼎之作少之又少。“开发商都不是正经搞文旅,而是在搞房地产。恒大、融创在海南的项目虽说卖得挺好,都是岛外人买的,一到夏季就成了空城。”

  贝壳研究院数据显示,2020年5月,三亚和海口二手房市场均价为36167元/平方米和15963元/平方米。房价对外地投资者来说不是问题,但有房无产,终究留不住人气。海南省政府首届企业家咨询会议成员、北京大学国家发展研究院的周其仁教授曾说,人才若无用武之地,抢来的就是一批房客。

  同样在2019年,在海南本地龙头海航工作的陈强选择离开海南岛。在陷入债务危机之前,这家企业是海南的骄傲,20多年的发展累计为海南省贡献税收超过200亿元。陈强从没想过自己有一天会离开这里,特别是在妻子怀孕的时候。“但凡在海南我能找到一份有前景的工作,说什么都不会离开的。是真的没有。”

  数据显示,2019年海南省会海口市人均收入7000元。但陈强认为,这些数字有很大水分,“那个算的只是小部分事业单位的,很多私企不给员工上社保,查不到工资,平均数根本到不了七千元。”

  在陈强看来,这些年,旅游业与房地产的发展红利,尽落到外来的商家与炒房客的口袋中。海南人民的直观感受是物价贵了、房价涨了、道路拥挤了,“拿到手的工资还是三五千块,一副要死不活的样子。”

  高峰最近也感觉在海南创业有些吃力,“就像我们现在做区块链,产业慢慢搭起来了,开始跟政府谈具体的应用,但政府看不明白了,步子不敢迈那么大。”

  建省不到四十年,海南便经历过两次房地产泡沫破裂,一次发生在1993年,另一次在2011年。这两次重创留下了遍地烂尾楼,成为“海南之殇”。

  更重要的是,房企在开发房地产项目时屡次触及生态红线,富力红树湾、恒大海花岛、融创万宁日月湾、三亚凤凰岛均被中央环保督察组点名批评。海南省省长沈晓明毫不避讳地指出,房地产一业独大、人才留不住、物价偏高是制约海南长远发展的三大痛点。

  6月8日,在介绍海南自贸港相关情况的新闻发布会上,海南省委书记刘赐贵表示,大起大落的风险,在自贸港政策发布后不会再出现,“海南不能成为房地产的加工厂。我们土地是有限的,而且历史上也有过教训,所以在构建现代化产业体系方面,不能是单一的。”

  2018年起,海南加速“去地产化”,为了减少对房地产的依赖,出台了多项措施严厉调控。比如减少住宅用地供应、整理存量土地,为了建设自贸港,海南甚至取消了GDP及投资考核,开启全域限购。进入2020年,在各地楼市松动的时刻,海南再加码,全面推行现房销售。

  政策收紧的同时,大型房企对于海南的布局投入也在收缩。2019年,融创宣布海南区域与广深区域合并,成立新的华南区域。再早之前,旭辉海南事业部宣告降级为城市公司,而泰禾直接退出海南市场。

  政府的坚决态度在数据上得到良好反馈。2020年1月至4月,海南省房地产开发投资累计同比下滑19%,这是在2019年同期已下跌34%的基础上持续收缩。并且,前四个月商品房销售额累计同比下跌45%,也是连续第三年同比下跌。

  然而,从经济发展角度来说,房地产在快速拉升GDP、贡献不菲税收的能力是毋庸置疑的。上海金融与法律研究院研究员傅蔚冈认为,作为中国唯一的热带海滩,海南岛是发展房地产的好地方,可与美国的度假胜地佛罗里达州相比较。

  有海南本地房企人士却持不同意见,“大家都知道,房地产是最好走的路,(政府)不摁着,分分钟就能火起来,到时候别说什么人才引进、自由贸易了,所有人都只会来海南炒房,还是走原来的老路。”

  一名海南房产中介透露,上周末海南楼市突然火了,每天接到的电线个。《方案》出台的第二天,就有开发商取消了特价房,收回折扣优惠。另有业内人士告诉AI财经社,几天前有客户一举拿下了一栋楼,60多套别墅。尽管全域限购阻挡了外地炒房客的脚步,但每一秒,他们都在伺机而动。

  “去地产化”并非是不发展房地产,海南必须要有“壮士断腕”的决心,控制快周转、纯销售型住宅的开发,限制低回报的资源消耗。这或许能给政府多一些调整时间,好好思考后面的路该怎么走。贝壳研究院高级分析师潘浩表示,相比“去地产化”,海南应该“去地产投资属性”,从真实的居住需求出发,才能长远发展。

  张宝全也认为,海南去地产化的方向是对的,但对策要灵活。比如可以参考青岛的做法,对于已出让的土地、在建和建成的住房软着陆;对没有出让的土地,一律按照新的规划调整。如果属性从住宅调整为经营性物业,开发商不想做可以把地退给政府,或者置换。

  “本来人才的发展,就需要一些配套住宅,但是人才没引进来之前,只能打压房地产。”上述海南房企人士表示,只要自贸港政策能真正执行到位,海南机会还是很多。

  第一太平戴维斯海南公司总经理吴欣欣认为,房地产是人们经营、工作、生活的载体,海南未来发展的空间多大,房地产业发展的空间就有多大。

  “自贸港的制度设计与未来全岛实行的封关运作,意味着对货物存储、流转的需求以及数据存储、处理的需求大大提升,基建需求将在短期内集中爆发。而构建现代产业体系,大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业,将会进一步促进文旅地产、商业地产、产业地产的快速发展,”吴欣欣补充道。

  在海南房地产行业工作十余年,海南恒迅地产集团副总裁林盛提供了两个具体思路:一是打造国际社区,二是顺应政策拿地开发。

  最近海南向全球招聘,推出4万多个岗位,还确定了2025年“百万人才进海南”的计划。在林盛看来,海南政府正在转变思路,不想再做高周转类的住宅公寓,而是通过保障房体系,首先解决本地居民的住房问题,剩余的商品房会往高端住宅引领。

  据悉,今年下半年,被认为是“自贸港第一站”的江东新区将会推出一个国际社区,由新加坡仁恒和成都万华共同打造,核心客群就是外籍人才。

  吴欣欣也表示,国际化社区是自贸港建设发展的基础,是引进国际化人才的必要条件。自贸港的发展必将带动高端住宅的需求,推动市场的发展,而高端住宅的客群却不会局限于“外国人才”,所有国际化的人才、所有追求美好生活的人民,都需要高品质的精品住宅。

  只要海南能抓住中央给的自贸港机会,那么房企也能抓住海南的未来。尽管海南的土地资源有限,但目前仍有大量的闲置土地没有盘活。在海南房企人士看来,如果自贸港政策完美落实,人才在海南可以安居乐业,“未来住宅难道不会短缺么,到时候政府供应住宅土地都来不及。”

  现阶段,海南更鼓励企业投资商业、办公、酒店等经营性物业。目前,招商局、中交、金茂、龙湖等房企已经开始加快布局海南,项目投资规模动辄上百亿元,包含了产城项目、文旅项目、商业综合体项目等多个类型。

  据林盛介绍,江东片区有家企业,在很偏远的地方拿了一块住宅用地,结果政府不让开发。他们去跟踪突破,重新修改方案后,用途从纯做住宅变成建设商业,往免税购物的方向去做。

  吴欣欣认为,经营性物业可以有效带动区域产业、经济、就业多维度发展。然而,对习惯了快周转的房企来说,经营性物业在前期需要大量资金的投入,却要在长期的运营管理中逐步获取回报,“这些项目的共同特点是考验开发商的运营能力,只有同时具备开发能力和运营能力的房企才能在市场中更有竞争力。”

  事实也是如此,对现金流要求高的房企基本不具备长期运营的决心和耐心。不过,《方案》明确提出,未来海南自贸港支持发展房地产投资信托基金(REITs)。这或许是房企的福音。

  戴德梁行大中华区行政总裁赵锦权表示,对于市场而言,REITs投资作为商业地产权益型投资产品,符合房地产“去杠杆”的监管要求,有利于降低市场系统性金融风险;对于企业来说,REITs则为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环;同时,REITs也为公众投资者开辟了新的资产配置渠道,降低不动产投资的门槛,让公众有机会享受到商业不动产的租金收益与增值。

  但让房企纠结的是,REITs自2017年引进国内后,进展缓慢,尚无成功案例,主要原因在于我国金融制度与国际有较大差异。贝壳研究院高级分析师潘浩表示,金融资本的介入,对于海南省租赁住房行业起到一定示范作用,但未来发展仍需制度的安全与完善。

  海南自贸港的发展不会一蹴而就,房企还要继续观察机会。“现在金融动作是很大的,自贸港建设方案还给出了零关税、低税率、简税制的税收制度。用金融带动企业,用企业带动人才。无论哪个环节先突破,对彼此都是加持。”林盛表示。

  再过几个月,陈强的孩子就满一岁了。看着小孩子一天天长大,陈强盼着自贸港也能尽快发展起来。只要海南有好的工作机会,他时刻准备回到家人身边。

  无论是离开的陈强,还是留下的高峰,他们的背后都站着命运相似的海南人,他们无可奈何,却又满怀希望。

  《新周刊》曾做过一期封面介绍台湾岛善良、热情的风土民俗,文中称“台湾最美的风景是人”。其实,海南岛最美的风景也是人,这里不乏天赐的自然景观,也不缺勤恳真诚的人们。

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